Estinzione anticipata del mutuo: cos’è e quando conviene farla

Spesso si sente parlare di estinzione anticipata del contratto di mutuo, ma di cosa si tratta effettivamente?

L’estinzione anticipata del rapporto di mutuo con il mutuante permette ai soggetti che hanno contratto un mutuo di rimborsare il capitale erogato prima della scadenza del contratto, saldando interamente il debito o parte di esso.

Optare per questa soluzione può essere vantaggioso, ma è fondamentale comprendere le modalità e soprattutto gli eventuali costi associati.

Quanto costa estinguere il mutuo in anticipo

La Legge Bersani, ovvero il Decreto n. 7 del 2007 successivamente convertito nella Legge n. 40 del 2007, stabilisce che l’estinzione anticipata di determinate tipologie di mutuo.

Ad esempio, quelli destinati per l’acquisto della casa, oppure, per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche, non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale se il finanziamento è stato sottoscritto a partire da febbraio dell’anno 2007.

Cosa succede dunque per i mutui stipulati prima di tale data? Sono previste delle panali da pagare, anche se la Legge sopra citata ha introdotto una riduzione delle stesse ed ha previsto anche un tetto massimo oltre il quale la penale diventa illegittima.

Estinzione totale e parziale

Come già accennato, l’estinzione anticipata del mutuo può essere totale e parziale. Nel primo caso, il debito viene saldato alla società finanziaria in un’unica soluzione, comportando alcuni costi aggiuntivi, come gli interessi maturati dalla banca fino all’estinzione del mutuo.

Più precisamente, per i mutui accesi prima di febbraio o aprile 2007, è prevista una penale e non solo.

Per tali mutui, infatti, sono dovute anche le spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca nel periodo che intercorre tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo, trattasi dei c.d. interessi dietimi giornalieri.

L’estinzione parziale, invece, prevede il versamento di una somma all’istituto di credito, che verrà scalata dall’ammontare residuo del debito. Questa modalità permette di ridurre l’importo delle rate oppure la durata del debito, a seconda delle condizioni contrattuali.

Infatti, se previsto dal contratto di mutuo stipulato, è anche possibile mantenere la medesima rata accorciando solamente la durata del rimborso.

Se il mutuo è stato richiesto per l’acquisto della prima casa ed è stato sottoscritto prima di aprile 2007, la penale da dover pagare in favore del mutuante viene calcolata solo sull’importo restituito in anticipo.

Come richiedere l’estinzione anticipata

La richiesta di estinzione anticipata del mutuo va effettuata presso la propria banca, semplicemente comunicando la propria volontà.

In seguito alla richiesta, la banca deve ricalcolare la somma residua per il rimborso del debito ed eventualmente fornire un modulo da compilare.

Per i mutui regolamentati dall’Accordo ABI e Associazione dei consumatori del 2 maggio 2007 (concernente la determinazione del livello delle misure massime per l’estinzione dei mutui) potrebbe essere richiesta una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, così da beneficiare di penali ridotte.

Per quanto riguarda l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo, essa si estingue automaticamente al pagamento dell’ultima rata, senza oneri aggiuntivi per il debitore. La banca deve emettere la relativa quietanza e comunicare entro 30 giorni al conservatore l’estinzione del mutuo.

Quando conviene estinguere il mutuo in anticipo

Diversamente da quel che si potrebbe pensare, non sempre conviene l’estinzione anticipata del mutuo. Il piano di ammortamento alla francese utilizzato da quasi tutte le banche presenti in Italia, infatti, stabilisce che gli interessi vengano ripagati prima del capitale.

Pertanto, ciò vuol dire che l’estinzione anticipata conviene solo se il rimborso del mutuo è all’inizio, ovvero, quando la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati in favore della banca. In altre parole, la convenienza dell’estinzione anticipata del mutuo diminuisce mano a mano che si va avanti con il pagamento delle rate.