Cosa sono i mutui subprime e come hanno fatto crollare l’economia mondiale?

Quando senti parlare di mutui subprime, magari ti tornano subito in mente le immagini dei banchieri che uscivano dagli uffici di New York con gli scatoloni in mano nell’autunno del 2008 o i cartelli di vendita piantati nei giardini di milioni di case americane. Quella che può sembrare una vecchia pagina dei libri di storia economica rappresenta in realtà il punto di svolta che ha ridisegnato il modo in cui le banche di tutto il mondo concedono prestiti a te e a chiunque altro voglia comprare un’abitazione.

I mutui subprime sono finanziamenti ipotecari concessi a clienti che le banche considerano ad alto rischio di insolvenza, perché privi di un reddito stabile o con una storia creditizia segnata da ritardi e debiti non pagati.

Questi contratti hanno fatto saltare il banco della finanza mondiale nel 2008 perché gli istituti di credito americani non si sono limitati a prestare denaro a chi non poteva restituirlo, ma hanno trasformato quei debiti fragili in prodotti finanziari complessi venduti agli investitori di mezzo mondo. Quando il mercato immobiliare statunitense si è inceppato e le famiglie hanno smesso di pagare le rate, quella montagna di crediti inesigibili ha mandato in tilt i bilanci delle grandi banche internazionali, prosciugando la liquidità globale e trascinando l’economia reale nella più grave recessione dal dopoguerra.

Qual è il significato di mutui subprime e come funzionano nella pratica?

Per entrare nel meccanismo senza perdersi nei tecnicismi bancari, partiamo proprio dalle parole usate dagli addetti ai lavori. Nel gergo finanziario anglosassone il prefisso sub unito a prime indica tutto ciò che si colloca “sotto la prima fascia“, ovvero al di sotto degli standard di sicurezza richiesti a un debitore affidabile. Se ti presenti in filiale con un contratto a tempo indeterminato, uno stipendio proporzionato alla rata e uno storico di pagamenti sempre puntuali, per la banca sei un cliente prime. Se invece hai entrate saltuarie, nessuna garanzia reale da offrire o qualche vecchia rata andata a vuoto, scivoli automaticamente nella categoria inferiore.

Nella pratica un mutuo subprime funziona attraverso uno scambio tra accesso al credito e costo del denaro, dove la banca accetta di assumersi l’elevato pericolo che tu non riesca a rimborsare il prestito ma in cambio ti impone condizioni contrattuali molto più pesanti.

Negli Stati Uniti dei primi anni Duemila questo sistema è stato spinto all’estremo attraverso i cosiddetti prestiti NINJA, un acronimo coniato sul campo che stava per No Income, No Job, no Assets, cioè finanziamenti concessi a persone senza reddito dimostrabile, senza un impiego fisso e senza alcun patrimonio di riserva.

Potresti chiederti come facesse un disoccupato o un lavoratore precario a sostenere anche solo le prime rate di un simile debito. Il trucco commerciale utilizzato dai broker americani si chiamava tasso teaser, un vero e proprio tasso civetta pensato per rendere l’ingresso nel mutuo leggerissimo e quasi indolore. Per i primi due o tre anni il contratto prevedeva un tasso d’interesse fisso artificialmente basso, spesso inferiore a quello dei mutui tradizionali, che permetteva a chiunque di pagare una rata mensile irrisoria. Scaduto questo periodo promozionale, il finanziamento si trasformava però in un mutuo a tasso variabile legato all’andamento del mercato più uno spread altissimo, facendo raddoppiare o triplicare l’importo del bollettino da un mese all’altro.

L’intero castello si reggeva su una scommessa precisa, condivisa tanto dalle banche quanto dalle famiglie che firmavano quei moduli. Finché i prezzi delle case negli Stati Uniti continuavano a salire del dieci o quindici percento ogni anno, il problema del rincaro della rata non spaventava nessuno. Prima che scattasse il salasso del tasso variabile, infatti, ti bastava rinegoziare il mutuo sfruttando il maggior valore raggiunto nel frattempo dalla tua abitazione, oppure vendere l’immobile a un prezzo più alto, estinguere il debito con la banca e tenerti pure una discreta plusvalenza in tasca. Era un meccanismo che sembrava trasformare i mattoni in un bancomat inesauribile, a patto però che il valore degli immobili non smettesse mai di correre.

Quali sono le differenze tra un mutuo prime e un mutuo subprime?

Un mutuo tradizionale nasce per durare venti o trent’anni accompagnando la capacità di risparmio di una famiglia, mentre la variante subprime nasceva come un prodotto speculativo a orologeria, costruito per generare commissioni altissime nel breve periodo scaricando tutta l’incertezza sul futuro.

Per avere un quadro immediato di come cambiano le regole del gioco tra queste due forme di credito, puoi osservare il confronto diretto nella tabella qui sotto.

Guardando questi parametri ti appare subito evidente un paradosso economico che ha segnato tutta la vicenda americana. Chi aveva meno soldi e meno stabilità lavorativa finiva per pagare la propria casa molto più cara rispetto a un cliente benestante, trovandosi intrappolato in contratti che prevedevano anche pesanti penali in caso di estinzione anticipata nei primi anni, studiate proprio per impedire al debitore di scappare prima che scattasse il rialzo degli interessi.

Come si è passati dai prestiti immobiliari ai titoli tossici con la cartolarizzazione?

Fino a questo punto potresti pensare che il problema riguardasse soltanto qualche banca locale del Nevada o della Florida un po’ troppo disinvolta nel prestare soldi. Il motivo per cui il mancato pagamento della rata di un operaio di Detroit è arrivato a bruciare i risparmi di un pensionato europeo o i bilanci di un comune italiano si chiama cartolarizzazione dei crediti.

Nel modello bancario tradizionale, quello che conosciamo da secoli, l’istituto che ti presta i soldi per comprare casa tiene quel contratto nei propri libri contabili fino all’ultima rata. Se tu smetti di pagare, il buco rimane nella cassa di quella specifica banca, che quindi ha tutto l’interesse a verificare con la lente d’ingrandimento la tua busta paga prima di farti firmare. Negli anni che hanno preceduto il 2008 questo principio di prudenza è stato sostituito dal modello originate-to-distribute, ovvero “concedi il prestito e rivendilo subito“.

Attraverso la cartolarizzazione, le banche commerciali prendevano migliaia di mutui subprime appena firmati, li univano in un unico grande calderone e li cedevano a società finanziarie create appositamente, liberando così i propri bilanci e incassando subito liquidità fresca per erogare altri mutui. Queste società prendevano il pacchetto di ipoteche e lo trasformavano in obbligazioni chiamate MBS (Mortgage-Backed Securities), titoli garantiti dai flussi delle rate che i proprietari di casa avrebbero dovuto pagare ogni mese.

L’ingegneria finanziaria di Wall Street ha poi fatto un passo ulteriore, mescolando queste obbligazioni immobiliari con altri debiti (come prestiti per le auto, debiti delle carte di credito o prestiti studenteschi) per dare vita ai famigerati CDO (Collateralized Debt Obligations). Immagina questi CDO come grandi condomini finanziari divisi in vari piani, chiamati tranche, ciascuno con un diverso grado di rischio e di rendimento. Chi comprava l’attico (la tranche senior) aveva il diritto di essere rimborsato per primo con i soldi delle rate che arrivavano, mentre chi comprava il seminterrato (la tranche equity) incassava interessi altissimi ma era il primo a perdere tutto se qualche proprietario di casa smetteva di pagare.

Il cortocircuito definitivo si è creato quando le grandi agenzie di rating internazionali, gli enti incaricati di dare i voti di affidabilità ai prodotti finanziari, hanno iniziato a stampare il bollino di massima sicurezza, la celebre Tripla A (AAA), la stessa riservata ai titoli di Stato più solidi del pianeta, sulle tranche alte di questi pacchetti pieni di mutui subprime. I modelli matematici usati dagli analisti davano per scontato che i prezzi delle case non potessero mai scendere contemporaneamente in tutti gli Stati Uniti. Forti di quel voto eccellente, fondi pensione, compagnie di assicurazione e banche di tutto il mondo hanno comprato a mani basse miliardi di dollari di questi pacchetti, senza avere più la minima idea di quali mutui ci fossero realmente dentro. Quando i pagamenti alla base della piramide si sono fermati, quei titoli apparentemente sicurissimi hanno perso ogni valore da un giorno all’altro, guadagnandosi sulle prime pagine dei giornali il nome di titoli tossici.

Perché lo scoppio della bolla dei mutui subprime ha fatto crollare l’economia mondiale nel 2008?

Ogni bolla speculativa ha bisogno di uno spillo per esplodere, e nel caso della bolla immobiliare americana quello spillo è stato il cambio di rotta della Federal Reserve. Dopo gli attentati dell’11 settembre 2001 e lo scoppio della bolla internet, la banca centrale statunitense aveva mantenuto il costo del denaro ai minimi storici, intorno all’1%, inondando il mercato di liquidità a buon mercato. A partire dal 2004, però, per frenare il ritorno dell’inflazione, la Fed ha iniziato ad alzare gradualmente i tassi d’interesse ufficiali, portandoli fino al 5,25% nell’estate del 2006.

Questo rialzo ha colpito i mutui subprime proprio nel momento in cui scadevano i primi anni di tasso teaser agevolato. Milioni di famiglie americane si sono ritrovate improvvisamente con rate mensili insostenibili e, quando hanno provato a vendere casa o a rifinanziare il debito come avevano progettato, hanno scoperto che la musica era cambiata. L’aumento dei costi dei mutui aveva raffreddato la domanda di nuove abitazioni, fermando la corsa dei prezzi immobiliari.

Da quel momento si è innescato un effetto domino spietato che ha paralizzato la finanza mondiale attraverso cinque passaggi chiave:

• L’ondata di pignoramenti e il crollo del mattone, perché milioni di debitori insolventi hanno dovuto consegnare le chiavi di casa alle banche, le quali hanno messo in vendita all’asta una quantità enorme di immobili tutti insieme, facendo precipitare i prezzi delle case di oltre il 30% e lasciando anche chi pagava regolarmente con un mutuo più alto del valore stesso dell’abitazione.
• Il congelamento dei titoli cartolarizzati, dato che senza il flusso mensile delle rate i CDO e le obbligazioni legate ai mutui sono diventati carta straccia impossibile da prezzare, aprendo voragini miliardarie nei bilanci delle banche d’investimento americane ed europee che li avevano in pancia.
• La crisi di fiducia sul mercato interbancario, perché nessun istituto di credito sapeva quanti titoli tossici avesse realmente in cassaforte la banca concorrente, portando le banche a non prestarsi più denaro tra loro nemmeno per ventiquattro ore e bloccando di fatto i rubinetti del credito verso il sistema produttivo.
• Il crac di Lehman Brothers del 15 settembre 2008, il momento spartiacque in cui il governo americano ha deciso di non salvare la quarta banca d’affari degli Stati Uniti, scatenando il panico sui listini azionari di tutto il globo e costringendo poi gli Stati a intervenire con centinaia di miliardi di soldi pubblici per evitare il collasso dell’intero sistema dei pagamenti.
• Il contagio all’economia reale e al lavoro, poiché le banche in difficoltà hanno chiuso i finanziamenti alle imprese e alle famiglie anche nei Paesi che non avevano mai concesso un solo mutuo subprime, trasformando una crisi nata nei palazzi della finanza in fabbriche chiuse, crollo dei consumi e disoccupazione in tutto l’Occidente.

Esistono ancora i mutui subprime in Italia e quali sono i rischi oggi?

Arrivati a questo punto è naturale chiedersi se un simile meccanismo possa riguardarti da vicino quando entri in una filiale italiana per chiedere un prestito o se rischiamo di rivedere un film già visto. In Italia un mercato dei mutui subprime sul modello americano non è mai esistito, né prima del 2008 né tantomeno oggi, perché il nostro sistema bancario e la normativa europea impongono paletti molto severi che vietano di erogare credito a chi non dimostra di poterlo restituire con il proprio reddito.

Le banche italiane hanno storicamente mantenuto un approccio prudenziale, spesso criticato da chi fatica a ottenere un finanziamento, ma che ha evitato al nostro mercato immobiliare le devastazioni viste oltreoceano.

Dopo la tempesta del 2008, inoltre, gli accordi internazionali di Basilea III e le direttive della Banca Centrale Europea hanno stretto ulteriormente le maglie della vigilanza, rendendo tecnicamente impossibile per un istituto di credito tradizionale piazzare mutui senza garanzie o con tassi civetta ingannevoli.

Quando oggi presenti una domanda di mutuo in Italia, la tua pratica deve superare una serie di filtri obbligatori che proteggono sia la banca sia te stesso dal sovraindebitamento:

• Il tetto al rapporto rata-reddito, una regola non scritta ma applicata al centesimo secondo cui la rata mensile del mutuo non può superare il 30% o al massimo il 35% delle entrate nette mensili della tua famiglia, calcolate al netto di altri eventuali finanziamenti già in corso per l’auto o per i consumi.
• La verifica nelle banche dati creditizie come CRIF, un passaggio automatico con cui l’istituto controlla la tua storia di pagatore e dove anche solo un paio di rate non saldate di un piccolo prestito personale fanno scattare la segnalazione come cattivo pagatore, bloccando sul nascere la concessione del mutuo ipotecario.
• Il limite del Loan-to-Value (LTV) all’80%, stabilito dalle disposizioni della Banca d’Italia, che obbliga di norma a finanziare al massimo quattro quinti del valore di perizia dell’immobile, salvo i casi specifici coperti dal Fondo di Garanzia statale per la prima casa dedicato ai giovani under 36 o alle famiglie numerose, dove è lo Stato stesso a fare da garante per la quota eccedente.
• La valutazione rigorosa del merito creditizio, imposta per legge dalla Direttiva Europea sui mutui ipotecari (MCD), che vieta espressamente alle banche di basare la concessione del prestito sulla sola scommessa che la casa aumenterà di prezzo in futuro, obbligandole a verificare la solidità lavorativa e reddituale del richiedente.

Se oggi hai avuto qualche disguido finanziario in passato o sei stato segnalato in CRIF, quindi, nessuna banca italiana ti proporrà mai un “mutuo subprime” a tassi maggiorati per comprare casa. Le uniche strade legali per ottenere liquidità quando il canale dei mutui è sbarrato passano per strumenti del tutto diversi e rigidamente regolamentati, come la cessione del quinto dello stipendio o della pensione, dove la rata viene trattenuta direttamente alla fonte dal datore di lavoro ed è sempre coperta per legge da un’assicurazione sul rischio vita e perdita dell’impiego.

La lezione del 2008 ha lasciato cicatrici profonde, ma ha anche costruito un argine normativo grazie al quale oggi una firma su un contratto di mutuo non può più trasformarsi in una trappola finanziaria a scoppio ritardato.

FAQ – Domande frequenti

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