Lavori condominiali e detrazioni fiscali. Novità

Il 21 maggio 2014, l’Agenzia delle entrate con la circolare n.11/E ha rischiarato l’ombrosa fattispecie dei lavori condominiali, che si era creata sul fronte dell’opportunità di accesso alle detrazioni fiscali del 50% e del 65% (per i condomini è previsto fino al 30/06/2015 il 65% per poi passare al 36% dal 01/07/2016) per le ristrutturazioni e le opere di riqualificazione energetica (ad es. installazione di impianti ad energia domestica, basati sul risparmio energetico; opere di isolamento termico dell’immobile attraverso nuovi infissi ed accorgimenti tecnici atti a permettere una maggiore capacità di auto-regolazione del clima), prevista anche per i condomini.

Quindi, a questo punto, si era ravvivato l’interesse nell’approfittare delle nuove opportunità, magari ottenendo un finanziamento green a tassi agevolati. I lavori condominiali comportano un criterio di riparto delle spese e la base di solito adottata, tra i criteri alternativi previsti dal codice civile (art.1123 e successivi), è quella dei millesimi di proprietà, consultando la relativa tabella, che deve essere redatta da ciascun condominio. E se questa non è mai stata predisposta? A questo punto, necessita una scrittura privata in cui i singoli condomini attestano le spese effettuate (a sostituzione della delibera assembleare di approvazione delle spese) ed approvano, contro-firmando, il criterio di riparto delle spese, deciso al momento.

Ma il dubbio non era sorto sulla base di tale presupposto sostanziale. Si tratta, piuttosto, di un problema di natura formale, sussistente in particolare per i piccoli condomini con un numero di unità abitative inferiori a 8.

Come si ponevano, rispetto ai pubblici uffici, tali agglomerati urbani? Come condomini? No, ai sensi dei principi di forma era sufficiente l’atto di fatto, spontaneo, senza alcuna autorizzazione preventiva. I lavori condominiali e tutto quello che concerne l’amministrazione veniva gestito senza la necessaria presenza di un delegato all’organizzazione generale: arbitrarietà e convivenza comune.

Ciò non è più a norma di legge, dato che il condominio è diventato a tutti gli effetti un soggetto d’imposta. Quindi, bisogna chiedere il codice fiscale ed avere una personalità giuridica autonoma, distinta dai singoli affittuari o condomini.

E solo così, si può avere accesso ai nuovi benefici fiscali.

Ricordate, inoltre, che fa fede la data del bonifico (tracciabilità dei pagamenti) e non quella di fatturazione, ai fini del periodo di competenza delle detrazioni fiscali. Chiaramente il conto corrente deve essere intestato al condominio.

Altra novità di rilievo emerge dalla circolare di maggio riguardo ai lavori condominiali. Se il contratto di affitto è intestato ad uno dei coniugi e quest’ultimo non può fruire delle detrazioni, mentre può il partner (conto corrente cointestato), ciò è consentito dalla legge.

Attenzione alla modalità di effettuazione del bonifico da parte del soggetto giuridico Condominio in cui si deve evincere dalla causale l’espresso richiamo alla norma di legge sull’eco-bonus, in modo che la banca possa operare la ritenuta alla fonte del 4%. La scheda informativa per richiedere la detrazione va compilata, a scrupolo di legge.