La possibilità di vendere una casa con un abuso edilizio non ancora sanato è un tema molto “caldo”, poiché molte proprietà in Italia sono antiche e potrebbero presentare irregolarità rispetto alle norme urbanistiche.
I costi da sostenere per la regolarizzazione (la cosiddetta oblazione), però, non sono sempre alla portata di tutti. In queste situazioni, è importante valutare attentamente le opzioni disponibili.
Inoltre, è bene sottolineare che in realtà non è nemmeno possibile sanare ogni tipologia di abuso.
Per quelli “maggiori”, infatti, come ad esempio la costruzione di un immobile senza aver prima ottenuto il titolo abilitativo edilizio dal Comune, è possibile sanare l’abuso solo se vengono varate dal legislatore delle norme ad hoc ovvero i c.d. condoni edilizi che in Italia sono stati solamente tre.
Pertanto, alla luce di quanto premesso, è fondamentale accertare, prima di cercare di vendere od acquistare un immobile, se sia in regola oppure no con la normativa urbanistica.
Che cosa è l’abuso edilizio?
Prima di sapere se è possibile vendere un immobile in caso di abuso edilizio, è bene comprendere di cosa si tratta. Spesso, infatti, si sente parlare di abusivismo ma è bene fare chiarezza sul punto.
Questo termine fa riferimento a tutte le attività edilizie realizzate senza i relativi permessi o in difformità da quanto prescritto dalla legge. Ciò perché, diversamente da ciò che si potrebbe pensare, se un soggetto possiede un terreno non può, da un giorno all’altro, decidere di costruirci sopra un immobile.
È necessario, infatti, chiedere al Comune il titolo abilitativo edilizio, il quale varia a seconda del tipo di immobile da edificare. Tale titolo normalmente viene rilasciato sulla base della presentazione di un progetto che raffigura l’immobile da edificare.
In assenza di titolo edilizio, dunque, si commette un illecito. La casistica è ampia ed eterogenea, ad esempio, realizza un abuso edilizio chi decide di buttare giù la propria casa e rialzarla senza nessun’autorizzazione, oppure chi decide di aprire una semplice finestra o buttare giù qualche parete.
Vendita di un immobile con abuso edilizio
Giunti a questo punto è doveroso rispondere al seguente quesito: è possibile vendere un immobile abusivo?
L’art. 46 del DPR 380/2001 stabilisce, nero su bianco, che la vendita di beni immobili senza indicare nell’atto il titolo abilitativo edilizio è nullo.
Più precisamente, la legge richiede solo che vengano indicati nell’atto notarile gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria.
Tuttavia, se il titolo urbanistico non è presente (ciò si verifica in caso di costruzioni realizzate interamente senza permesso di costruire) la vendita è considerata nulla.
Si è molto discusso in dottrina sulla natura giuridica di tale nullità, sul punto si è espressa la Suprema Corte di Cassazione la quale ha precisato che il titolo edilizio indicato in atto deve essere astrattamente riferibile al bene immobile alienato.
Occorre altresì precisare che non tutti gli abusi determinano l’intrasferibilità dei beni immobili. Gli abusi c.d. minori, infatti, rendono pienamente legittima la stipula dell’atto dal Notaio.
Ebbene, nonostante la validità del contratto di compravendita non sia compromessa dalla presenza di abusi edilizi minori, il venditore ha l’obbligo di informare preventivamente l’acquirente su tali irregolarità.
In caso contrario, l’acquirente potrebbe dolersi del vizio celato e chiedere, se ci sono i presupposti, la risoluzione del contratto stipulato.
Ciò significa, in parole povere, che il venditore ha l’obbligo di restituire i soldi spesi e pagare il risarcimento del danno subito dall’acquirente.
Se l’acquirente viene a conoscenza dell’abuso edilizio dopo aver firmato il compromesso, può rifiutarsi di completare l’acquisto e di sottoscrivere il rogito notarile, a meno che il venditore non riesca a presentare entro quella data la sanatoria rilasciata dal Comune nei modi previsti dalla legge.